전세금 안 돌려주는 집주인 어떻게 해야할까?

"전세 계약이 끝났는데 집주인이 전세금을 안 돌려줘요!"
"전세금만 받으면 되는 건가요, 다른 손해도 배상받을 수 있나요?"

전세 계약이 종료되었는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 고생하시는 분들이 많습니다. 이런 경우 대부분 전세금 반환만 요구하시는데, 실제로는 불법행위에 따른 추가 손해배상까지 청구할 수 있습니다. 집주인이 정당한 사유 없이 전세금 반환을 거부하거나 지연시키는 행위는 기본적으로 채무불이행에 해당하지만, 집주인이 고의적으로 기망하거나 재산을 은닉, 처분하는 등 별도의 위법한 행위까지 있는 경우에는 채무불이행과 별도로 불법행위 책임까지 문제될 수 있습니다.  

전세금 미반환의 법적 성격과 불법행위 성립

전세금 미반환은 기본적으로 채무불이행에 해당하지만, 집주인의 태도와 경위에 따라 불법행위로도 평가될 수 있습니다. 민법 제750조에 따르면 "고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다"고 규정하고 있습니다.

전세금 미반환이 불법행위로 인정되는 경우는 다음과 같습니다. 정당한 사유 없이 고의적으로 전세금 반환을 거부하는 경우, 허위 사실을 주장하여 반환을 지연시키는 경우, 임차인에게 부당한 조건을 강요하며 반환을 거부하는 경우, 재산을 은닉하거나 처분하여 반환을 불가능하게 만드는 경우 등입니다. 특히 집주인이 충분한 재력이 있음에도 불구하고 전세금 반환을 거부하거나, 임차인의 절박한 상황을 이용하여 부당한 이익을 취하려는 경우에는 불법행위 성립 가능성이 높습니다.

불법행위가 함께 인정되면 채무불이행에서 통상적으로 인정되는 범위를 넘어서는 손해에 대해서도 상당 부분 인과관계가 인정되는 범위 안에서 배상을 구할 수 있고, 정신적 손해에 대한 위자료를 별도로 청구할 수 있습니다. 

청구 가능한 손해의 범위와 종류

전세금 미반환으로 인한 불법행위가 성립하면 다양한 손해를 배상받을 수 있습니다.

우선 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 전세금 반환 지연으로 인한 이자 손해(지연손해금)는 통상 반환기일 다음 날부터 실제 변제일까지 법정이율(약정이 없는 경우, 현재 5%)을 기준으로 계산하고, 소송을 제기해 판결까지 가는 경우, 소장 송달 이후에는 연 12% 이율이 적용되는 것이 일반적입니다.  만약 임차인이 전세금으로 다른 집에 들어가려 했으나 지연으로 인해 추가 임차료나 숙박비가 발생했다면, 이러한 비용도 손해로 인정받을 수 있습니다.

대출이자도 중요한 손해 항목입니다. 전세금을 받지 못해 다른 곳에서 돈을 빌려야 했다면, 그 대출이자는 집주인의 전세금 미반환으로 인한 직접적 손해가 됩니다. 이때 대출계약서, 이자 납입증명서 등으로 구체적인 손해액을 입증해야 합니다. 임시 거주비용도 손해에 포함됩니다. 전세금을 받지 못해 새로운 집으로 이사하지 못하고 임시로 다른 곳에 머물러야 했다면, 그 숙박비나 임시 임차료 등을 손해로 청구할 수 있습니다.

마지막으로 정신적 피해에 대한 위자료도 청구 가능합니다. 전세금 미반환으로 인한 정신적 고통, 스트레스, 생활의 불안정 등을 이유로 위자료를 청구할 수 있는데, 보통 수십만 원에서 수백만 원 수준으로 인정됩니다.
 

불법행위 입증을 위한 전략과 증거 수집

전세금 미반환이 불법행위에 해당한다는 점을 입증하기 위해서는 체계적인 증거 수집이 필요합니다.

우선 집주인의 고의성을 입증해야 합니다. 전세금 반환 요구에 대한 집주인의 응답, 거부 사유, 태도 변화 등을 시계열로 정리하여 고의적 거부 의도를 보여주어야 합니다. 문자메시지, 이메일, 통화녹음, 내용증명 등이 중요한 증거가 됩니다.

집주인의 재산상태도 파악해야 합니다. 충분한 재력이 있음에도 전세금을 돌려주지 않는다면 불법행위 성립에 유리한 요소가 됩니다. 

부동산 등기부, 예금잔액증명서, 사업자등록증 등을 통해 재산상태를 확인할 수 있습니다. 집주인의 부당한 요구나 협박도 중요한 증거입니다. 전세금 반환의 조건으로 부당한 요구를 하거나, 임차인을 협박하는 내용이 있다면 이를 모두 기록하고 보존해야 합니다.

손해 발생 사실과 규모도 구체적으로 입증해야 합니다. 대출계약서, 이자 지급 내역, 숙박비 영수증, 의료비 영수증 등을 통해 실제 발생한 손해를 객관적으로 증명해야 합니다. 임차인의 선의적 노력도 강조해야 합니다. 전세금 반환을 위해 지속적으로 노력했고, 합리적인 해결방안을 제시했음에도 집주인이 이를 거부했다는 점을 보여주면 불법행위 성립에 도움이 됩니다.

소송 전략과 실무상 주의사항

전세금 미반환에 따른 불법행위 손해배상 청구는 일반적인 전세금 반환청구와 다른 접근이 필요합니다.

소송에서는 채무불이행과 불법행위를 함께 주장하는 것이 유리합니다. 불법행위가 인정되지 않더라도 채무불이행으로는 전세금과 지연손해금을 받을 수 있고, 불법행위가 인정되면 추가 손해까지 배상받을 수 있기 때문입니다.

주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권도 함께 고려해야 합니다. 전입신고와 확정일자를 받아두었다면 다른 채권자보다 우선하여 전세금을 회수할 수 있으므로, 이를 적극 활용해야 합니다. 집행권원 확보 후에도 신속한 강제집행이 필요합니다. 시간이 지날수록 집주인의 재산상태가 악화될 가능성이 높으므로, 판결 확정 즉시 강제집행에 착수하는 것이 좋습니다.

전세금 반환에 대한 손해배상은 전문가의 도움도 필수적입니다. 불법행위 성립 여부 판단, 손해액 산정, 증거 수집 등은 전문적 지식이 필요한 영역이므로, 경험 있는 변호사와 함께 체계적으로 대응하는 것이 성공 확률을 높이는 방법입니다.

전세금 불법행위 손해배상과 관련해 더 궁금한 내용이 있으시다면, 관련 칼럼이나 업무사례를 참고해주세요.