- 민사
계약 무산되면 무조건 돈 돌려받을까?
"부동산 계약이 무산됐는데 계약금 1천만원을 안 돌려줘요."
"내가 해약한 게 아닌데 왜 계약금을 포기해야 하나요?"
부동산 거래나 각종 계약을 진행하다가 중간에 무산되는 경우가 종종 있습니다. 이때 많은 분들이 "내가 낸 계약금이니까 당연히 돌려받을 수 있다"고 생각하시는데, 실제로는 그렇지 않습니다. 누구 책임으로 계약이 무산됐는지에 따라 계약금의 운명이 완전히 달라지거든요. 오늘은 계약금 반환청구의 모든 것을 실무 중심으로 알려드리겠습니다.
계약금을 돌려받을 수 있는 경우
계약금 반환이 가능한 경우는 크게 네 가지로 나눌 수 있습니다.
- - 상대방의 채무불이행으로 인한 해제
- 매도인이 소유권이전등기를 해주지 않거나, 매수인이 중도금을 지급하지 않는 경우 등이 여기에 해당합니다.
- - 계약 자체가 무효인 경우
- 미성년자가 법정대리인 동의 없이 계약했거나, 허위표시나 통정허위표시로 계약이 체결된 경우입니다. 이런 경우에는 계약 자체가 처음부터 없었던 것으로 보니까 계약금도 반환받을 수 있습니다.
- - 착오나 기망으로 인한 취소
- 중요한 사실에 대해 속았거나 착각해서 계약했다면 취소할 수 있고, 이때도 계약금 반환이 가능합니다. 예를 들어 재개발 예정 지역이라고 속여서 계약했는데 사실이 아니었다면 기망에 의한 취소 사유가 됩니다.
- - 약정해제권을 행사하는 경우
- 계약서에 "특정 조건이 충족되지 않으면 해제할 수 있다"는 조항이 있고, 그 조건에 해당한다면 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 부동산 계약에서 "대출 불승인 시 해제" 조항이 대표적입니다.
계약금 반환청구 절차와 실무 전략
계약금 반환을 위해서는 체계적인 접근이 필요합니다. 먼저 계약서를 꼼꼼히 분석해서 해제 사유가 있는지, 특약 조항은 어떻게 되어 있는지 파악해야 합니다. 다음으로 내용증명을 발송할 때는 상대방의 채무불이행 사실을 지적하고, 일정 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제하겠다는 의사를 명확히 전달해야 합니다. 내용증명은 나중에 소송에서 해제 의사표시의 증거가 되니까 매우 중요합니다.
내용증명을 보냈는데도 상대방이 이행하지 않으면 계약해제를 통지하고, 계약금 반환을 요구하는 두 번째 내용증명을 보냅니다. 이때 반환 기한을 명시하고, 불응 시 법적 조치를 취하겠다는 내용도 포함하는 게 좋습니다.
그래도 돌려주지 않으면 소송을 진행해야 하는데, 이때 가장 중요한 건 입증자료 준비입니다. 계약서, 계약금 이체 내역, 상대방의 채무불이행을 보여주는 자료, 카카오톡이나 문자 대화, 통화녹음 등을 체계적으로 정리해야 합니다.
상대방이 재산을 숨길 우려가 있다면 소송과 함께 가압류 신청도 고려해볼 수 있습니다. 특히 부동산이 있다면 처분금지 가처분을 신청해서 임의처분을 막는 것도 중요한 전략이 될 수 있습니다.
성공 확률 높이는 핵심 포인트와 주의사항
계약금 반환청구에서 가장 중요한 건 '누구 책임으로 계약이 무산됐는가'를 명확히 입증하는 것입니다. 상대방의 잘못이 없다면 계약금을 돌려받기 어려우니까, 채무불이행의 구체적 내용과 귀책사유를 확실히 보여줘야 합니다.
실무에서 자주 실패하는 케이스를 보면, 증거 수집이 부족한 경우가 많습니다. "구두로 약속했는데 지키지 않았다"고 주장해도 객관적 증거가 없으면 인정받기 어렵습니다. 때문에 모든 약속과 변경사항은 반드시 문서나 메시지로 남겨두는 것이 중요합니다.
계약해제 절차도 정확히 따라야 합니다. 민법에서는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고한 후 해제할 수 있다고 규정하고 있기 때문에 최고 없이 바로 해제하면 해제가 무효가 될 수 있으니까 주의해야 합니다.
또 하나 놓치기 쉬운 게 소멸시효인데요. 계약금 반환청구권은 10년의 소멸시효가 적용되지만, 계약해제권은 상황에 따라 더 짧을 수 있어요. 특히 취소권의 경우 안 날로부터 3년, 행위일로부터 10년이므로 빨리 행사해야 합니다.마지막으로 상대방이 파산하거나 회생절차에 들어간 경우에는 일반 채권자로서 배당받아야 하므로, 전액 회수가 어려울 수 있다는 점도 고려해야 합니다.
계약금반환청구와 관련해 더 궁금한 내용이 있으시다면, 관련 칼럼이나 해당 업무사례를 참고해주세요.
