세입자 명도소송 절차, 임의퇴거 시도하면 오히려 범죄 성립

"월세를 안 내는 세입자가 계속 버티고 있는데, 어떻게 내보낼 수 있나요?"
"계약 만료됐는데 나가지 않으면 경찰에 신고할 수 있나요?"

건물주 입장에서 월세를 연체하거나 계약이 만료됐는데도 퇴거하지 않는 세입자는 골치 아픈 존재입니다. 하지만 아무리 건물 소유주라 해도 법적 절차 없이 임의로 세입자를 퇴거시키면 오히려 주거침입죄나 강요죄로 처벌받을 수 있습니다. 반드시 명도소송이라는 정당한 법적 절차를 거쳐야 하는 이유인데요. 명도소송은 단순해 보이지만 실제로는 임대차계약의 효력, 갱신권 행사, 해지 통보 등 복잡한 법리가 얽혀 있어 전문적 대응이 필요합니다. 세입자가 퇴거를 거부할 때 건물주가 취할 수 있는 정당한 법적 대응 절차를 차례대로 알아보겠습니다.

명도소송의 법적 근거와 성립 요건

명도소송은 민법 제214조 소유권에 기한 방해배제청구권에 근거합니다. 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고, 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

명도소송이 성립하기 위해서는 두 가지 요건이 필요합니다. 첫째, 원고가 해당 부동산에 대한 사용·점유할 수 있는 정당한 권원이 있어야 합니다. 둘째, 피고는 그러한 권원이 없음에도 불구하고 불법 점유를 하고 있어야 합니다.

처음부터 권원 없이 무단점유한 경우라면 비교적 간단하게 처리됩니다. 하지만 대부분의 명도소송은 이미 임대차계약 관계가 존재했던 상황에서 그 계약의 효력이 소멸되거나 해지되었음에도 세입자가 계속 점유하고 있는 경우입니다.

이때 핵심은 임대차계약의 효력이 정당하게 종료되었다는 점을 입증하는 것입니다. 단순히 계약서상 기간이 만료되었다고 해서 자동으로 효력이 상실되는 것이 아니라, 법정 갱신 요건이나 해지 절차 등을 정확히 검토해야 합니다. 
 

임대차계약 종료 사유와 입증 방법

명도소송에서 가장 중요한 것은 임대차계약이 정당하게 종료되었다는 점을 증명하는 것입니다. 주요 종료 사유는 크게 계약 만료와 계약 해지로 나뉩니다.

계약 만료의 경우, 계약서에 정한 기간이 만료되면 원칙적으로 임대차계약의 효력이 상실됩니다. 하지만 주택임대차의 경우 2년, 상가임대차의 경우 5년의 갱신청구권이 있어 주의해야 합니다. 세입자가 계약갱신을 청구하면 같은 조건으로 각각 2년, 5년씩 계약이 연장됩니다. 다만 계약갱신이 항상 가능한 것은 아닙니다. 주택의 경우 임차목적물을 파손했거나, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 무단으로 전대차를 한 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다. 상가의 경우에도 유사한 사유로 갱신을 거절할 수 있는 규정이 있습니다.

계약 해지의 경우, 가장 흔한 사유는 차임 연체입니다. 민법 제640조에 따르면 건물 임대차에서 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 상가임대차의 경우에는 3기분 차임을 연체해야 해지가 가능합니다. 중요한 것은 반드시 해지 통보를 해야 한다는 점입니다. 단순히 차임을 연체했다고 해서 자동으로 계약이 해지되는 것이 아니라, 임대인이 명시적으로 해지 의사표시를 해야 합니다. 또한 해지 통보 시기도 중요한데, 상가임대차는 계약 만료 6개월~1개월 전, 주택임대차는 6개월~2개월 전에 통보하지 않으면 묵시적 갱신이 되어버립니다.

점유이전금지가처분의 필요성과 효과

명도소송을 제기하기 전에 반드시 선행되어야 할 절차가 점유이전금지가처분 신청입니다. 이는 현재 부동산을 점유하고 있는 사람이 분쟁 해결 전까지 점유 상태를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 하는 보전처분입니다.

점유이전금지가처분이 필요한 이유는 명도소송의 효력이 소송 당사자에게만 미치기 때문입니다. 만약 명도소송에서 승소했다고 하더라도, 그 사이에 점유자가 제3자에게 점유를 넘겼다면 그 제3자에 대해서는 강제집행을 할 수 없게 됩니다.

실무에서는 악의적인 세입자가 명도소송이 진행되는 것을 알고 의도적으로 제3자에게 점유를 이전하여 강제집행을 회피하려는 경우가 있습니다. 이런 상황을 방지하기 위해 점유이전금지가처분을 미리 신청해두는 것이 필수적입니다. 

점유이전금지가처분이 인용되면 법원의 결정문이 해당 부동산에 공시되고, 이후 점유를 이전받은 제3자도 그 사실을 알고 있었던 것으로 추정됩니다. 따라서 가처분 후에 점유를 이전받은 제3자에 대해서도 강제집행이 가능해집니다.

가처분 신청은 비교적 간단한 절차로 진행되며, 명도소송보다 훨씬 빠르게 결정이 나므로 신속한 대응이 가능합니다. 다만 담보금을 법원에 공탁해야 하므로 이에 대한 준비가 필요합니다.

건물주의 자력구제 금지와 올바른 대응법

건물주라고 해서 세입자를 임의로 내보낼 수 있는 것은 아닙니다. 자력구제는 법으로 금지되어 있으며, 이를 위반하면 오히려 건물주가 형사처벌을 받을 수 있습니다. 올바른 대응법은 먼저 내용증명을 통해 차임 독촉이나 계약 해지 통보를 명확히 하는 것입니다. 이는 나중에 명도소송에서 중요한 증거가 됩니다. 

그 다음 점유이전금지가처분을 신청하고, 이어서 명도소송을 제기하는 순서로 진행해야 합니다. 따라서 초기부터 전문가의 도움을 받아 체계적으로 접근하는 것이 시간과 비용을 절약하는 방법이기도 합니다.

세입자 명도소송과 관련해 더 궁금한 내용이 있으시다면, 관련 칼럼이나 해당 업무사례를 참고해주세요.